[한국] 서울·경기 규제지역 LTV 40% 계산기

입력값과 계산 공식

이 페이지의 비율은 40%입니다. 2026년 기준으로 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 일반 무주택자, 처분조건부 1주택자에게 안내되는 주담대 LTV입니다. 생애최초·정책모기지는 이보다 높은 비율이 적용될 수 있어 다른 페이지를 쓰세요.

공식: LTV 한도액 = (시세 × 0.4) − 선순위. 6억 상한을 켜면 최종액 = min(LTV 한도액, 6억 원). 10억 원 시세·선순위 0원이면 비율 한도는 4억 원이고, 6억 상한보다 작으므로 최종은 4억 원, 자기자금은 6억 원입니다. 15억 원이면 비율 한도 6억 원과 상한이 같아집니다. 그 이상 시세에서는 비율보다 상한이 먼저 발목을 잡습니다.

희망 대출액 모드: 필요 시세 = (희망액 + 선순위) ÷ 0.4. 4억 원을 40%로 빌리려면 시세 10억 원이 필요합니다. 희망액이 6억을 넘으면 상한 칸이 켜져 있을 때 경고가 뜹니다.

이 계산기가 보여 주는 것과 보여 주지 않는 것

규제지역에서는 비율만 낮은 것이 아닙니다. 구입 목적 주담대 만기 30년 제한, 6개월 이내 전입 의무, 처분조건부라면 짧은 처분 기한, 스트레스 DSR이 겹칩니다. 이 화면은 그 겹침을 숫자 하나로 합치지 않습니다. 40%는 “집값의 40%까지”라는 담보 이야기이고, 월 상환은 소득 이야기입니다.

다주택자가 수도권·규제지역에서 집을 더 사는 목적의 주담대는 LTV 0%(취급 제한)으로 안내된 바 있습니다. 이 계산기의 40%는 그 경우가 아닙니다.

조건이 다르면 이 페이지가 아닙니다

규제지역이 아니거나, 규제지역이어도 생애최초 자격이 있으면 40%가 아닙니다. 지방·인천 등 비규제 70%, 서울·과천·성남·동탄 등 생애최초 70%, 서울·인천·경기 생애최초 70%로 이동하세요.

다른 지역: 지방·인천 등 비규제 70% · 서울·경기 규제 일반 40% · 서울·과천·성남·동탄 등 생애최초 70% · 서울·인천·경기 생애최초 70%

이어서: 대출 이자 계산기 · DSR 계산기 · 중도상환 수수료

규제지역 40%는, 집을 포기하라는 문장이 아닙니다

검색창에 “규제지역 LTV”를 치면 숫자가 먼저 떨어집니다. 70에서 50, 다시 40. 기사를 읽는 속도보다 가슴이 먼저 내려앉는 사람이 있습니다. 특히 서울·경기 일부에서 전세를 살며 매매를 저울질하던 무주택자에게 40%는 잔인하게 들립니다. 10억 원에 4억만 빌리고 6억을 현금으로 만들라는 말처럼 보이기 때문입니다.

그 감정은 과장만은 아닙니다. 금융당국은 2025년 6월 27일 긴급 가계부채 점검회의에서 규제지역 일반(처분조건부 무주택 포함) LTV를 강화 기조로 묶었고, 이후 가계대출 증가와 규제지역 확대 과정에서 규제지역 일반 LTV 40%가 적용되는 것으로 안내되고 있습니다. 2026년 7월 1일부터 동탄구·기흥구·구리시가 규제지역으로 지정되며 금융위는 비규제 70%에서 규제 40%로 바뀐다고 보도자료에 적었습니다. 생애최초와 정책모기지는 60~70%대 완화 비율을 별도로 둔다고 했습니다.

규제지역 명단은 고정이 아닙니다. 한때는 강남 3구와 용산 중심이었던 지정 범위가 서울 전역과 경기 여러 구·시로 넓어졌습니다. 수원·성남·안양·과천·용인수지·광명·하남·의왕 등이 거론된 보도가 있었고, 이후에도 지정이 추가됐습니다. 이 글에 구 이름을 나열하는 것보다 중요한 것은, 계약 직전 고시를 확인하는 습관입니다. 중개 멘트가 어제의 비규제일 수 있습니다.

40% 페이지를 따로 만든 이유는 드롭다운 하나로 70과 40을 섞지 않기 위해서입니다. 같은 시세라도 자격이 바뀌면 한도가 두 배 가까이 달라집니다. 일반 무주택과 생애최초를 한 화면에 두면, 희망이 먼저 70%를 고르고 심사는 40%를 돌려줄 때 충격이 큽니다. 지금은 일부러 낮은 문을 열어 두었습니다. 여기서 자기자금이 감당되면, 그다음 생애최초 자격·정책모기지를 알아도 늦지 않습니다.

상한 6억 원도 같이 보세요. 시세가 높을수록 40%보다 6억이, 또는 6억보다 40%가 먼저 한계가 됩니다. 고가 주택일수록 “비율”이 아니라 “금액 천장”과 자기자금이 대화를 합니다. 월 상환은 대출 이자 계산기에, 소득 대비는 DSR에 맡기세요. 급한 마음에 한도만 키우려 하지 않아도 됩니다. 먼저 남는 생활비를 지키는 쪽이, 오래 가는 집입니다.